大家好,我是小新,我来为大家解答以上问题。irr内部收益率计算公式,irr很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!
(1)计算年金现值系数(p/A,FIRR,n)=K/R;
(2)查年金现值系数表,找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A,i1,n)和(p/A,i2,n)以及对应的i1、i2,满足(p/A,il,n) >K/R>(p/A,i2,n);
(3)用插值法计算FIRR:
(FIRR-i2)/(i1—i2)=[K/R-(p/A,i2,n) ]/[(p/A,i1,n)—(p/A,i2,n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量,则财务内部收益率的计算过程为:
1、首先根据经验确定一个初始折现率io。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0,则FIRR=io;
若FNpV(io)>0,则继续增大io;
若FNpV(io)<0,则继续减小io。
(4)重复步骤3),直到找到这样两个折现率i1和i2,满足FNpV(i1) >0,FNpV (i2)<0,其中i2-il一般不超过2%-5%。
(5)利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为:
(FIRR- i1)/ (i2-i1)= NpV1/ │NpV1│+│NpV2 │
注:│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加
(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)
原理:IRR,说的是累计净现值为0时的贴现率,可以通俗地理解为在考虑货币时间价值(通货膨胀贬值)下,在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少,或者假设贷款投资项目,能承受的最大年化利率是多少。
(1)在计算净现值的基础上,如果净现值是正值,就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算,直到测算的净现值正值近于零。
(2)再继续提高折现率,直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大,就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率,用线性插值法求得内部收益率。
内部收益率是一个宏观概念指标,最通俗的理解为项目投资收益能承受的货币贬值,通货膨胀的能力。比如内部收益率10%,表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值10%,或通货膨胀10%。
同时内部收益率也表示项目操作过程中抗风险能力,比如内部收益率10%,表示该项目操作过程中每年能承受最大风险为10%。另外如果项目操作中需要贷款,则内部收益率可表示最大能承受的利率,若在项目经济测算中已包含贷款利息,则表示未来项目操作过程中贷款利息的最大上浮值。
扩展资料
IRR在房地产中的应用及注意事项:
irr其实反映的是项目的收益率,即:在项目中沉淀的每一分钱所能产出的回报率,并用于和银行利率、通胀率等外部指标进行对比,从而评判项目好坏。
1、计算持有的经营性房地产物业
若项目为全可售,在房地产企业普遍采用的高周转策略之下,项目开发的IRR会奇高无比,已经失去了参考意义,房地产企业会更多的用销售净利率这个指标去评判项目。
但是不可售的经营性物业,由于没法一次性变现算净利率,但是存在非常明确的一次性净投入,后期稳定收益产出的特点(后期大修费用可以分摊不至于变号),所以只能采用IRR去评价。
国外的物业大多持有经营,所以IRR使用非常普遍,就算要资产证券化,机构或小散也是要看稳定IRR收益的。
2、项目层面IRR和股东层面IRR
项目层面的IRR一般都是采用经营性净现金流量去计算,融资一般不参与计算,因为算的是项目本身的收益情况。此外股东层面的IRR一般都是通过股东的投入和产出的净现金流量去计算,算的是股东回报的收益率。
参考资料来源:百度百科-内部收益率
本文到此讲解完毕了,希望对大家有帮助。